カウンターキッチン付きの部屋にリノベーションして入居率をアップさせる
- 2023.05.29
- アクセントクロス キッチン トイレ マンション リビングルーム 台所 洗面所 浴室 清須市 築30年～39年 間取り変更
やっぱり人気のカウンターキッチン付きの間取り
カウンターキッチン
キッチン(Ｋ)とダイニング(Ｄ)の間に作業台を設置したつくりがカウンターキッチンです。キッチンとダイニングが向き合った対面型のパターンが多く、開放感がある、部屋を見渡しながら調理がでるなどのメリットや、インテリア性に優れているなどの特徴があります。
Point
カウンターキッチン（対面キッチン）は、入居者がお部屋探しでネット検索するときにチェック項目になっているほど、入居募集の際にはアピールポイントの高い設備です！
施工DATA No.009
▶物件の価値を最大化させ、安定した賃貸経営をおこなっていただく。
このため、募集家賃のアップを基本に、しっかりと手をかけたリノベーションプランを作成する。
プラン作成に先立ち、賃貸仲介店舗スタッフとリノベーション会議を行います。間取り変更や設備新調を行った場合、現状より家賃をどの程度UPできるのかを探っていく訳です。
建物DATA
・エリア 清須市
・物件種別 賃貸マンション
・築年数 築34年
・構造 鉄骨造
・間取り 3DK → 1LDK
建物オーナー様の想い
▶ 動機：20年くらい住んでいた入居者が退去するのをきっかけにリフォームを検討した。
・どうせリフォームを行うのなら、ついでに全面的にリノベーションして募集したい
・予算的な問題もあるので、複数の提案を出してもらいたい
目次
- ▼ カウンターキッチン付き賃貸物件のメリット
- ▼ 水回り交換のメリット
- ▼ やっぱり人気のカウンターキッチン付きの間取り
- ▼ ダイニングキッチンと和室を繋げＬＤＫに間取り変更
- ▼ オープンクローゼットは部屋を広く使うことができるのがメリット
- ▼ トイレ壁面にはアクセントクロスでモダンさを演出
- ▼ 洗面化粧台は入居率アップにかかせない重要アイテム
- ▼ 浴室を解体してユニットバスを交換
- ▼ 玄関を開けたとき“ステキ”と思わず声をあげてしまう内装にする
カウンターキッチン付き賃貸物件のメリット
１ 開放感と空間効率
カウンターキッチンはオープンなデザインで、通常は壁で囲まれていないため、リビングルームやダイニングルームとの一体感が生まれます。賃貸物件の場合、狭いスペースに効果的にキッチンスペースを統合できるため、空間の有効活用ができます。
2 スタイリッシュなデザイン
カウンターキッチンは一般的にスタイリッシュな外観を持ち、モダンな印象を与えることが多いです。賃貸物件は見た目が重要な要素のひとつであるため、カウンターキッチン付きの部屋がアピールポイントとなることがあります。
3 コミュニケーションとソーシャル性
カウンターキッチンは、キッチンとリビングルームを繋げる効果があります。料理をしながらリビングルームの会話やテレビ視聴ができるため、お子様や家族とのコミュニケーションが促進され、ソーシャルな雰囲気を楽しむことができます。
水廻り交換のメリット
賃貸マンションやアパートで水廻り設備を交換することのメリットといえば、やはり何と言っても入居率のアップです。入居を希望するお客様が、最初に内見（お部屋を見学）したときの第一印象が格段にアップするのです。築年数が古い建物であれば、なおさらその傾向は強まるといえるでしょう。
さらに老朽化に対するリスク回避の観点からいえば、防水性を高めるというメリットもあります。建物を長期間に渡って維持するために必要な機能である「防水性」を保つことが、長期の安定経営にも繋がってくるからです。
やっぱり人気のカウンターキッチン付きの間取り
家賃アップを基本コンセプトに考えた場合、入居募集時に少しでもアピールポイントが高い設備に交換したり、人気の間取りに変更することが必要になってきます。
今回のリノベーションでは、そのアピールポイントのメインとなるカウンターキッチン(対面キッチン)を造作することから始まりました。
ダイニングキッチンと和室を繋げＬＤＫに間取り変更
ＤＫと和室の段差を解消するため、畳を処分して床上げ工事を行います。
壁付きのＩ型キッチンを取り壊して、新たにカウンターキッチンを造作します。
- ファーストプラス
システムキッチン - 本体サイズ Ｉ型 225cmＬ
- 扉カラー 木目マット
- 水栓 シングルレバー水栓
- Ｓレール スローインクローズ
Point
キッチンとオープンにレイアウトされたダイニング。照明はスポットライトを取りつけて。
オープンクローゼットは部屋を広く使うことができるのがメリット
扉がない分、部屋を広く使うことができるのがオープンクローゼットのいいところです。
扉の開閉分が無駄なスペースになるため、あえてオープンにしています。
また、収納としての用途だけでなくデスクを置くことで、部屋の一部として活用するなんてこともできるのが特徴です。
オープンクローゼット
トイレ壁面にはアクセントクロスでモダンさを演出
デッドスペースになりがちなトイレ正面には、クラシカルな風合いのアクセントクロスでモダンさを演出します。
両サイドの壁にはフラットでマットな質感の石目調のクロスを配置し、シンプルモダンな空間を演出。 ペーパーホルダーやタオルハンガーを木目調にすることで、シャープな空間の中に柔らかさをキープしています。
Point
温水洗浄便座は入居希望者がお部屋探しでネット検索する際のチェック項目になっているほど、アピールポイントの高い設備の一つです。
洗面化粧台は入居率アップにかかせない重要アイテム
洗面化粧台の新調は他の水廻り（キッチン・浴室・トイレ）交換と比較してコストが低く、費用対効果が高いのが特徴です。水廻りの新調は入居希望者に対して強いアピールポイントになりますので、リフォームやリノベーションを考える際にはぜひ検討していただきたい設備です。
洗濯機用の蛇口を水漏れ防止ストッパー付きニップルに交換します。築年数の古い物件ですとこのようなニップルが付いていないケースがあり、引越しのときに洗濯機を設置する際、トラブルになるケースがあります。
Point
洗濯機用の蛇口は水漏れ防止ストッパー付きニップルに交換
浴室を解体してユニットバスを交換
既設の浴室を解体して、ユニトバス（1116サイズ）を設置。
浴槽のふちに蛇口が直接取り付けられているデッキ水栓タイプ。コンパクトバスルームがコンセプトで、小さくても広く使える、ゆったり感じるデザインです。古いユニットバスから新しいものに替える場合、浴室スペースをフル活用できるサイズのものを設置できるようになりました。
- LIXIL 集合住宅用ユニットバスルーム
BW-1216LBE+H - 内寸（1200D×1600W×2005H）
- 浴槽 1117W×580D×470H）
- アクセント クリエペール
- 水栓 デッキタイプ
Point
アクセントパネルの付いたユニットバスは高級感もあっておすすめ
玄関を開けたとき“ステキ”と思わず声をあげてしまう内装にする
玄関にはマットな質感とほどよい色変化で広い空間にも最適なストーンタイル調のフロアタイルを貼ります。狭い・暗い・収納が足りないマンションの玄関を、明るく印象の良い空間に。
Point
玄関はお部屋の第一印象を決める重要なポイント！
リノベーションギャラリー
リフォームディビジョン アドバイザー
入居の応募があまりない築古物件の場合、空室対策の一つとして「家賃を下げる」という手段があります。コストもかからず、最も簡単にできるとういのがメリット。その代償として利回りが下がり、利益が減るということがデメリットです。
計画的に想定の範囲内で家賃の値下げを行う場合は問題ないと思います。しかしながら、家賃の値下げを繰り返すうちに収支バランスが崩れて、賃貸経営が成り立たなくなってしまっては問題です。
これからの市場では、少子化等により少なくなっていく入居者を、増加し続ける賃貸物件が奪い合うという現象が発生します。単に家賃を下げて最低ラインで競争するよりも、リノベーションをして競争力のある魅力的な物件づくりを行うことが安定した賃貸経営を行うためには効果的だと考えています。
安易に家賃を下げず、むしろ上げることを考える
賃貸物件のリフォームを考えるとき大きく分けて、「原状回復」と呼ばれる必要最低限のリフォームと、物件そのものの価値を高める「バリューアップ」の考え方によるリフォーム（リノベーション）の２つがあると思います。
バリューアップのなかでも、部分的にポイントを押さえたリフォーム（低コスト）と間取り変更や設備交換（新調）を伴う大がかりなリフォームがあります。とくに大がかりなリフォーム（リノベーション）の場合は、投資額（工事にかけた費用）がどれだけの費用対効果を生み出すのか、またどれくらいの期間で投資額を回収できるのかが重要なポイントになります。
今回のリノベーションでは、通常のリフォームで募集していた場合の家賃よりもさらに高めの家賃設定で募集するプランをご提案しました。
このため、社内では賃貸仲介店舗のスタッフとリノベーション会議を行い、実際に施工前の部屋で内装プランの打合せを行ったりしました。
オーナー様からも提案したプランにＯＫのサインをいただき、いよいよ工事開始となりました。
賃貸スタッフとの数回にわたる打合せの甲斐あってか、実際にリノベーション工事が始まると施工中の段階でさっそく入居申込みがありました。
これにはオーナー様も大変喜んでいただけたのを憶えています。
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